Riforma del condominio 2012 e multiproprietà

La riforma del condominio, legge 220/2012, è entrata in vigore il giorno 18 giugno 2013.


Cambia qualcosa per la multiproprietà con la legge 220/2012? Se la multiproprietà è di tipo immobiliare, si. E soprattutto, se la multiproprietà è italiana ed in suolo italiano.

Su questo punto è bene ricordare che valgono le leggi del paese in cui la multiproprietà si trova.

Ecco alcune spunti di riflessione sulla legge 220/2012 e la multiproprietà.

Artt. 1130 bis.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Il fatto che il multiproprietario possa prendere visione dei documenti in ogni tempo, impone all’amministrazione la trasparenza. Il documento contabile di maggiore interesse resta sicuramente l’estratto conto bancario. Con il fatto che ormai la maggior parte della banche offre l’accesso on-line, ecco che il documento in formato elettronico è ottenibile dalla banca praticamente a costo 0. Questo vale solitamente per i documenti non più vecchi di 18 mesi. Diverso il caso se voglio controllare precedenti estratti conto non archiviati dall’amministratore.

Art. 67.

[…]Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Questa norma può influire su quelle multiproprietà caratterizzate dalla presenza di “grandi multiproprietari” rispetto ad una galassia di piccoli multiproprietari. Attenzione però che il grande multiproprietario spesso rappresenta un vantaggio per la multiproprietà, dato che il grande multiproprietario spesso permette di raggiungere quel numero legale necessario allo svolgimento dell’Assemblea stessa.
Allo stesso tempo però questa norma potrebbe rendere difficili le assemblee specialmente quando il numero di multiproprietari supera i 500 proprietari.

[…]All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Questa norma può rappresentare una difficoltà, laddove non si conoscono i nomi di tutti i multiproprietari, e, soprattutto non si ha certezza di chi partecipa all’assemblea stessa. Quindi, se da una parte evita che l’amministratore approvi il proprio operato , dall’altra può causare non pochi problemi per il raggiungimento del quorum, specialmente in quelle realtà in cui il numero di multiproprietari supera i 500.

Art. 71-ter.

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Questa norma obbliga alla trasparenza l’amministrazione. Attenzione che non venga usata come scusa per un aumento dei costi di gestione, laddove un sito internet di media complessità può avere un costo molto modesto.

Questo articolo è stato pubblicato originariamente Mercoledì, 29 Giugno 2016 23:00 ed è stato modificato ed aggiornato il 18/04/2025

Muore il fondatore di Westgate Resorts

Westgate Resorts, forse la più grande compagnia di multiproprietà degli Stati Uniti d’America, il 06/04/2025 ha perso il suo Presidente Esecutivo David Siegel.

L’impero Westgate Resorts nasce nel 1982 da un piccolo resort di 16 unità presso Westgate Vacation Villas in Florida. Oggi Westgate Resorts è una catena di proprietà di lusso in destinazioni turistiche negli Stati Uniti D’America ed è una realtà che da lavoro a circa 10.000 dipendenti.

Qui puoi leggere l’articolo sul sito del New York Post

Qui puoi visitare il sito di Westgate Resorts

Tante lamentele sulla multiproprietà

Perché tante lamentele sulla multiproprietà?

La risposta è semplice: chi si lamenta è insoddisfatto e manifesta la propria insoddisfazione in ogni modo possibile.

L’estrema difficoltà a vendere, la difficoltà a raggiungere la località di villeggiatura specialmente quando cambiano i costi e le modalità di trasporto, i costi aumentati, l’invecchiamento della struttura e la riluttanza di molti a ristrutturare, la difficoltà a decidere spese per la scarsa partecipazione alle assemblee.

Invece, il multiproprietario soddisfatto si gode tranquillamente le sue settimane e si rilassa. Uno dei vantaggi della multiproprietà è che si crea un gruppo di amici del periodo e con la giusta compagnia diventano ancora più piacevoli il soggiorno e le attività di svago.

I vantaggi della multiproprietà

La multiproprietà nasce come soluzione ideale per andare in vacanza a prezzo contenuto in una località turistica famosa; con una piccola somma di denaro, rispetto all’acquisto di un immobile, si può frequentare una località che ci piace particolarmente.

Alcuni multiproprietari ad esempio, pur avendo un immobile di proprietà nella località, avevano acquistato un periodo in multiproprietà per avere dei posti letto in più, perchè nel tempo la casa di proprietà è divenuta piccola per le esigenze familiari del momento.

Una famiglia compra una casa per 4/6 persone in una località.
Passano gli anni e quei due genitori con due figli diventano 2 nonni con due figli che nel frattempo hanno creato delle famiglie ed ora sono 10 persone che hanno piacere a mantenere la tradizione delle vacanze familiari insieme, ma soprattutto in periodi “comandati”.
Anche se sono passati più di 60 anni il grande vantaggio della multiproprietà è proprio la vacanza a poco prezzo in località turistiche rinomate.

Ed anche se le spese di manutenzione sono alte, o sono aumentate nel tempo, nella maggior parte dei casi sono comunque inferiori rispetto ai prezzi di mercato della località.

Multiproprietà in regalo

Una volta ho trovato un annuncio in cui si regalava una multiproprietà.
Come??? Una multiproprietà in regalo?

Ecco l’annuncio che ha stimolato questo post:

“Causa scarso utilizzo per motivi familiari: REGALO (con il solo costo del Rogito notarile) 3 periodi settimanali in Signorile APPARTAMENTO Residenziale di 65 mq. in Multiproprietà (21 giorni): 3 Periodi di 7 gg. (28/10 – 04/11, ponte dei Santi); (02/12 – 09/12, ponte dell’Immacolata) e (14/01 – 21/01) con 4/6 posti letto, 2 camere, 2 bagni e salone con cucina.”

Una multiproprietà buonina, se si trattasse di una località di montagna, ma non è una località di montagna… allora mare!

Tropici? No!
Rapallo, Liguria…
Il mare ligure, il posto ideale per andare a svernare…
Ah, no, quelle sono le spiagge della Florida.

Ora, al di là della crisi del mercato immobiliare in generale, oltre che della multiproprietà, è veramente difficile vedere dei vantaggi a garantirsi il diritto di uso di una multiproprietà marittima in Liguria durante la stagione invernale.
Ci vuole molta fantasia.

Non è detto che il regalo sia una fregatura, ma anzi può essere il modo di entrare in possesso di un vantaggio a basso costo. L’importante è essere consapevoli di cosa si sta acquistando.

La multiproprietà in regalo è un’opportunità da cogliere al volo o un falso dono, stile “Cavallo di Troia”?

La multiproprietà è uno strumento e come tale ha dei vantaggi e degli svantaggi che dipendono da molti fattori. Infatti, se da una parte fanno notizia e sensazione i multiproprietari che fuggono, dall’altra c’è una maggioranza silenziosa che non fugge, e che cerca di utilizzare al meglio il bene.

In tempi di crisi la multiproprietà può essere una dannazione se si è colpiti dalla crisi, dato che rappresenta una spesa certa; ma in tempi di crisi la multiproprietà garantisce anche una vacanza a costo contenuto, specialmente per una famiglia.

Davanti al “regalo” come comportarci? Innanzitutto indagare se quel bene è utile per il nostro stile di vita, e se ha delle caratteristiche che ci soddisfano. Poi possiamo anche indagare la motivazione della volontà di regalare.

Non sempre chi “regala” lo fa per “tirare il pacco”* a qualcun altro. [* tirare il pacco vuol dire dare una fregatura].

Indubbiamente il fattore economico può essere determinante, nel senso che tra depressione del mercato della multiproprietà e costi certi, meglio interrompere la fuoriscita di denaro inutile per il mantenimento di un bene che non è più funzionale.

Di solito regala chi:

non riesce a vendere
non può più pagare la quota di mantenimento
non vuole più pagare la quota e non riesce a vendere
sopraggiunti cambiamenti di vita rispetto all’acquisto (motivi emotivi e psicologici piuttosto che economici)

Non è detto che il regalo sia una fregatura, ma anzi può essere il modo di entrare in possesso di un vantaggio a basso costo. L’importante è essere consapevoli di cosa si sta acquistando.

Attenzione. Diverse multiproprietà hanno calendari di apertura troppo estesi rispetto alla stagionalità del luogo, e questo fa solo lievitare i costi legati all’eccessiva apertura, nonchè i multiproprietari scontenti.

E tanti multiproprietari scontenti possono creare un problema per i multiproprietari contenti, perchè diventano zavorra e rendono stancante il viaggio (metafora vacanziera).

Il multiproprietario insoddisfatto… gli errori commessi

Il multiproprietario insoddisfatto delle volte ha commesso degli errori al momento dell’acquisto.
Questo articolo, però, non vuole essere una colpevolizzazione, ma un momento di riflessione per evitare ai futuri multiproprietari di diventare “multiproprietari insoddisfatti” e di imparare dall’esperienza altrui. Sono esclusi anche coloro che per un cambio di situazione economica, hanno difficoltà, se non impossibilità, di pagare la quota.
Facile scrivere col senno di poi! 🙂 Per cui, spero che nessuno si offenda.

A dir la verità esistono due tipi di multiproprietari insoddisfatti. Quelli che hanno acquistato la multiproprietà e quelli che potremmo definire “multiproprietari per caso“, cioè coloro che si sono ritrovati una multiproprietà.

Come si fa a ritrovarsi una multiproprietà intestata e diventare così “multiproprietari per caso“?
Il motivo principale è l’eredità lasciata da un parente.
Il secondo motivo è che è stata intestata alla persona per questioni fiscali, quindi di solito parliamo del coniuge o dei figli o di un parente. I problemi insorgono in caso di divorzio, per l’ex coniuge non ha più intenzione o possibilità di accollarsi la spesa.

Il “multiproprietario insoddisfatto acquirente” però di solito tende a commettere alcuni errori, il più delle volte a causa dell’emozione dell’acquisto, di alcune sottovalutazioni e della mancanza di trasparenza da parte del venditore o di aver presentato solo gli aspetti positivi ed essere stato sfuggente su altri aspetti. La recente normativa ha introdotto un periodo di ripensamento dell’acquisto quando si tratta di multiproprietà, proprio per permettere all’acquirente di pensare bene prima di formalizzare l’acquisto, senza la pressione del venditore o presi dall’entusiasmo del momento.

Attenzione, però, che i motivi principali di insoddisfazione alla fine sono comuni a qualsiasi tipo di multiproprietario.
Se il periodo di multiproprietà è buono, sarà facilmente fruibile o affittabile, per cui sarà poco problematico.

Quali sono i fattori che rendono insoddisfatto un multiproprietario?

  • periodo di bassa stagione. Alcuni costruttori creano un calendario molto lungo rispetto alla stagionalità della località e, complice, la poca conoscenza della località da parte dell’acquirente, tendono a vendere periodi di bassa stagione o di periodi di incerto clima.
    Un esempio: periodi di settembre nei Caraibi, quando inizia la stagione degli uragani… chi pensa agli uragani quando ti stanno proponendo un resort a 5 stelle in un’isola caraibica da sogno?
  • raggiungibilità della località. Anche se questo aspetto è più influente nelle multiproprietà all’estero che richiedono un lungo viaggio in macchina, o, nella maggior parte dei casi in aereo o in nave, il costo e la logistica del trasporto può diventare un grosso problema. Anche con l’avanzare dell’età del multiproprietario, raggiungere in macchina la località della multiproprietà può diventare un problema.
  • periodo fisso e difficoltà nel cambiare date. Se per certi versi il periodo fisso diventa una garanzia, ad esempio per chi ha figli in età scolare, per altri versi se si è liberi professionisti il periodo fisso potrebbe essere problematico da gestire nell’incerteza dei tempi, specialmente cambiamenti all’ultimo momento. Però, nuovamente le difficoltà sono legate all’appetibilità del periodo.
  • costo di gestione. Il costo di gestione è un argomento particolare. Certamente pagare per un qualcosa che non si utilizza è comunque un peso; però, solitamente il costo di gestione è vantaggioso rispetto alla maggior parte delle soluzioni che una località “famosa” possa offrire in alta e media stagione. Biosgna poi fare attenzione ai criteri di riparto delle spese. Alcune multiproprietà differenziano giustamente la quota tra alta, media e bassa stagione, altre invece applicano un criterio di “parti uguali”, che non è proprio equo, considerando che un periodo di bassa stagione paga tanto quanto il periodo di alta stagione.
  • stato della struttura e costi straordinari. Di solito la manutenzione straordinaria nei beni comuni tende ad essere quando lo stato di deterioramento è avanzato. E più la struttura è vecchia e gestita in autonomia più è probabile che siano necessari interventi di manutenzione straordinaria.

Questi i principali motivi di insoddisfazione del multiproprietario.
Però nuovamente è bene sottolineare che una multiproprietà ben gestita rappresenta comunque dei vantaggi non indifferenti, rispetto ad altre possibilità. Certo, i tempi sono cambiati, e rispetto a quando è nata la multiproprietà, sono aumentate le offerte turistiche e le tipologi di alloggio che una località può offrire.

Vendere la multiproprietà: missione impossibile

Vendere la multiproprietà non sempre è facile, anzi, quasi impossibile, specialmente se parliamo di una struttura singola, indipendente, autogestita dai multiproprietari.
Vendere la multiproprietà è l’obiettivo principale del multiproprietario insoddisfatto, e purtroppo non è impresa semplice.

I fattori principali che rendono complicato vendere la multiproprietà di solito sono:

  • costi di gestione annuali
  • periodo di bassa stagione poco apetibile
  • posizione della località e possibilità di raggiungerla
  • diffidenza nei confronti della “multiproprietà”
  • poco mercato in caso di necessità di vendere

Perchè un multiproprietario diventa insoddisfatto dell’acquisto?

Multiproprietà e Covid-19 e riaperture (parte 2)

Con la campagna vaccinale in corso ed in vista delle riaperture per la stagione estiva 2021 anche le strutture in multiproprietà si stanno adeguando.
Nel 2020 compagnie come RCI, che si occupa dello scambio dei periodi di multiproprietà, hanno facilitato la cancellazione delle prenotazioni 2020 e riproposto dei cambi per il 2021.

Se da una parte le chiusure delle strutture per via delle misure anticovid e dei lockdown hanno ridotto drasticamente le spese, comunque delle spese vanno corrisposte per l’anno 2020 e per parte del 2021, sperando che l’epidemia di covid-19 sia sotto controllo e che le campagne vaccinali ci consentano di tornare a viaggiare come prima.

Salvo disposizioni di legge particolari, le tasse sull’immobile restano da pagare, così come le spese amministrative, magari in misura ridotta, e le spese di manutenzione ordinaria e vigilanza della struttura.

Le riaperture poi risentono delle normative locali e di quelle nazionali, per cui le varie normative regionali italiane devono essere verificate, così come le normative europee e quelle dei paesi extra europei.
La mancanza di una riapertura comunue a tutti i paesi, ma in base alle condizioni geografiche, pone non pochi problemi per la gestione della multiproprietà, oltre alle “normali” difficoltà che l’industria del turismo sta sperimentando.

Ecco alcune delle possibili restrizioni o regole da seguire in epoca COVID-19

  • Misurazione della temperatura
  • Obbligo mascherina
  • Distanziamento sociale di 1 o 2 metri a seconda del paese
  • Lavaggio delle mani
  • Protocolli di sanificazione delle aree comuni
  • Test covid presso la struttura o da eseguire entro 48 ore dall’arrivo
  • Green Pass Europeo o Passaporto Vaccinale
  • Obbligo di quarantena all’arrivo a al rientro (per paesi esteri, non Italia)
  • Alcune aree o servizi accessori potrebbero non essere disponibili o regolati in maniera diversa, come ad esempio il ristorante chiuso con servizio in camera sostitutivo

Il multiproprietario insoddisfatto…

Identikit del multiproprietario insoddisfatto

Nel mondo della multiproprietà ci sono due tipi di multiproprietario: quello soddisfatto e quello insoddisfatto.

Quello soddisfatto è talmente contento che è molto probabile abbia più di una multiproprietà e sia esperto del sistema di scambio della multiproprietà per cui riesce a trarre vantaggio dal proprio acquisto, perché conosce bene la località, la stagionalità e soprattutto sa utilizzare le sue multiproprietà, per cui o riesce a godersela in prima persona oppure la utilizza per andare in altri luoghi attraverso lo scambio dei periodi.

Nella mia esperienza ho anche incontrato multiproprietari che, pur avendo un immobile di proprietà nella località, hanno acquistato delle settimane in multiproprietà nella stessa località per alloggiare i figli, nel frattempo cresciuti e con famiglia a loro volta, dato che i prezzi degli immobili sono divenuti molto alti. Famiglie di 4 persone che nel frattempo sono diventate magari 10 persone, per cui tutti nella stessa casa non c’entrano, oppure è scomodo.

E il multiproprietario insoddisfatto?

Una delle principali cause dell’insoddisfazione del multiproprietario è l’acquisto di un periodo errato o di bassa stagione. Il multiproprietario insoddisfatto si ritrova tra le mani un diritto di godimento quando la località è praticamente deserta perché fuori stagione turistica, vuoi per una semplice questione di date o addirittura di condizioni meteo avverse.
Il caso estremo si ha quando anche i residenti sono pochi ed i servizi vari sono diminuiti o del tutto assenti: esercizi commerciali aperti solo in numero essenziale, la maggior parte dei servizi di ristoro sono chiusi e, soprattutto, anche le attività ricreative o le attrazioni turistiche sono ferme. Pensiamo a una località invernale senza impianti aperti, oppure ad una settimana al mare a fine stagione quando il bel tempo non è garantito.

Chi è responsabile del periodo errato?
La responsabilità principale solitamente è del costruttore che ha ben pensato di creare un calendario lungo per vendere più periodi possibili.
Più periodi vendibili, vuol dire un maggiore guadagno, considerando il fatto che comunque vada il prezzo al metro quadrato di una multiproprietà è di gran lunga superiore rispetto ad un immobile (sempre che si siano immobili sul mercato, in quella località).
A seguire il secondo responsabilità è l’addetto alle vendite, che percependo una commissione, ha tutto l’interesse a far firmare un contratto più corposo possibile, delle volte con tecniche persuasive di marketing e non sempre trasparenti.
Solitamente l’abile venditore riesce a vendere un buon periodo assieme ad uno meno appetibile che viene presentato magari con un forte sconto di listino.
E poi, anche se non è facile sentirselo dire, c’è la responsabilità dell’acquirente.
Ebbene si, anche l’acquirente può incorrere in un incauto acquisto, o trasportato dall’emotività della soluzione economica della multiproprietà.

Attenzione, però: esistono delle località in cui è possibile andare tutto l’anno, per cui anche nel periodo di bassa stagione si può fare una vacanza soddisfacente, specialmente se la struttura offre tutta una serie di attività al proprio interno e si decide di trascorrere il periodo di vacanza all’interno della stessa.

Multiproprietà, proprietà e periodo di utilizzo

Multiproprietà, proprietà e periodo di utilizzo sono concetti cardine e non sempre i multiproprietari hanno ben chiaro il loro significato e spesso tendono a confondere. Questa confusione genera sospetti ed anche rabbia nel multiproprietario insoddisfatto o deluso che crede di essere stato raggirato o di trovarsi davanti ad una amministrazione poco chiara e trasparente nel modo in cui vengono determinate le quote ordinarie e straordinarie.

fonte immagine freepick

La caratteristica della multiproprietà è data dal fatto che un immobile, anche se composto da più unità (siano esse stanze, mini appartamenti o anche strutture indipendenti tipo bungalow) viene acquistato nella sua totalità da più soggetti e la quota millesimale di proprietà dell’immobile da diritto ad utilizzare in un determinato periodo dell’anno una parte di esso.

Divento quindi proprietario per tutto l’anno solare (365 o 366 giorni l’anno, 52 settimane) di una quota parte dell’immobile ma ho diritto ad utilizzarlo solo nel mio periodo di competenza.

Ecco quindi perché pur usando 1 settimana pago una quota parte per spese annuali e partecipo ad acquisti che valorizzano l’immobile e la proprietà, ma di cui magari non posso trarne godimento effettivo.

Uno degli errori più frequenti del multiproprietario è quello di confondere il periodo di utilizzo della multiproprietà con la proprietà effettiva dell’immobile per cui pensa di essere responsabile solo di quella settimana (o periodo) ed estraneo nelle restanti settimane dell’anno. Questa idea porta a pensare che la quota dell’ICI\IMU sia erroneamente calcolata, specialmente in quelle multiproprietà che hanno solo una stagione l’anno di funzionamento ed in cui le settimane di chiusura superano le settimane di apertura. Si pensi ad esempio ad una località di mare che ha una multiproprietà operativa 23 settimane e le restanti 29 è chiusa.