Archivi categoria: multiproprietà

Informazioni generiche sulla mutiporprietà

Gestire, multiproprietà

Riforma del condominio 2012 e multiproprietà

Lascia un commento

La riforma del condominio, legge 220/2012, è entrata in vigore il giorno 18 giugno 2013.


Cambia qualcosa per la multiproprietà con la legge 220/2012? Se la multiproprietà è di tipo immobiliare, si. E soprattutto, se la multiproprietà è italiana ed in suolo italiano.

Su questo punto è bene ricordare che valgono le leggi del paese in cui la multiproprietà si trova.

Ecco alcune spunti di riflessione sulla legge 220/2012 e la multiproprietà.

Artt. 1130 bis.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Il fatto che il multiproprietario possa prendere visione dei documenti in ogni tempo, impone all’amministrazione la trasparenza. Il documento contabile di maggiore interesse resta sicuramente l’estratto conto bancario. Con il fatto che ormai la maggior parte della banche offre l’accesso on-line, ecco che il documento in formato elettronico è ottenibile dalla banca praticamente a costo 0. Questo vale solitamente per i documenti non più vecchi di 18 mesi. Diverso il caso se voglio controllare precedenti estratti conto non archiviati dall’amministratore.

Art. 67.

[…]Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Questa norma può influire su quelle multiproprietà caratterizzate dalla presenza di “grandi multiproprietari” rispetto ad una galassia di piccoli multiproprietari. Attenzione però che il grande multiproprietario spesso rappresenta un vantaggio per la multiproprietà, dato che il grande multiproprietario spesso permette di raggiungere quel numero legale necessario allo svolgimento dell’Assemblea stessa.
Allo stesso tempo però questa norma potrebbe rendere difficili le assemblee specialmente quando il numero di multiproprietari supera i 500 proprietari.

[…]All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Questa norma può rappresentare una difficoltà, laddove non si conoscono i nomi di tutti i multiproprietari, e, soprattutto non si ha certezza di chi partecipa all’assemblea stessa. Quindi, se da una parte evita che l’amministratore approvi il proprio operato , dall’altra può causare non pochi problemi per il raggiungimento del quorum, specialmente in quelle realtà in cui il numero di multiproprietari supera i 500.

Art. 71-ter.

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Questa norma obbliga alla trasparenza l’amministrazione. Attenzione che non venga usata come scusa per un aumento dei costi di gestione, laddove un sito internet di media complessità può avere un costo molto modesto.

Questo articolo è stato pubblicato originariamente Mercoledì, 29 Giugno 2016 23:00 ed è stato modificato ed aggiornato il 18/04/2025

multiproprietà

Muore il fondatore di Westgate Resorts

Lascia un commento

Westgate Resorts, forse la più grande compagnia di multiproprietà degli Stati Uniti d’America, il 06/04/2025 ha perso il suo Presidente Esecutivo David Siegel.

L’impero Westgate Resorts nasce nel 1982 da un piccolo resort di 16 unità presso Westgate Vacation Villas in Florida. Oggi Westgate Resorts è una catena di proprietà di lusso in destinazioni turistiche negli Stati Uniti D’America ed è una realtà che da lavoro a circa 10.000 dipendenti.

Qui puoi leggere l’articolo sul sito del New York Post

Qui puoi visitare il sito di Westgate Resorts

Gestire, multiproprietà, Vendere

Multiproprietà in regalo

Lascia un commento

Una volta ho trovato un annuncio in cui si regalava una multiproprietà.
Come??? Una multiproprietà in regalo?

Ecco l’annuncio che ha stimolato questo post:

“Causa scarso utilizzo per motivi familiari: REGALO (con il solo costo del Rogito notarile) 3 periodi settimanali in Signorile APPARTAMENTO Residenziale di 65 mq. in Multiproprietà (21 giorni): 3 Periodi di 7 gg. (28/10 – 04/11, ponte dei Santi); (02/12 – 09/12, ponte dell’Immacolata) e (14/01 – 21/01) con 4/6 posti letto, 2 camere, 2 bagni e salone con cucina.”

Una multiproprietà buonina, se si trattasse di una località di montagna, ma non è una località di montagna… allora mare!

Tropici? No!
Rapallo, Liguria…
Il mare ligure, il posto ideale per andare a svernare…
Ah, no, quelle sono le spiagge della Florida.

Ora, al di là della crisi del mercato immobiliare in generale, oltre che della multiproprietà, è veramente difficile vedere dei vantaggi a garantirsi il diritto di uso di una multiproprietà marittima in Liguria durante la stagione invernale.
Ci vuole molta fantasia.

Non è detto che il regalo sia una fregatura, ma anzi può essere il modo di entrare in possesso di un vantaggio a basso costo. L’importante è essere consapevoli di cosa si sta acquistando.

La multiproprietà in regalo è un’opportunità da cogliere al volo o un falso dono, stile “Cavallo di Troia”?

La multiproprietà è uno strumento e come tale ha dei vantaggi e degli svantaggi che dipendono da molti fattori. Infatti, se da una parte fanno notizia e sensazione i multiproprietari che fuggono, dall’altra c’è una maggioranza silenziosa che non fugge, e che cerca di utilizzare al meglio il bene.

In tempi di crisi la multiproprietà può essere una dannazione se si è colpiti dalla crisi, dato che rappresenta una spesa certa; ma in tempi di crisi la multiproprietà garantisce anche una vacanza a costo contenuto, specialmente per una famiglia.

Davanti al “regalo” come comportarci? Innanzitutto indagare se quel bene è utile per il nostro stile di vita, e se ha delle caratteristiche che ci soddisfano. Poi possiamo anche indagare la motivazione della volontà di regalare.

Non sempre chi “regala” lo fa per “tirare il pacco”* a qualcun altro. [* tirare il pacco vuol dire dare una fregatura].

Indubbiamente il fattore economico può essere determinante, nel senso che tra depressione del mercato della multiproprietà e costi certi, meglio interrompere la fuoriscita di denaro inutile per il mantenimento di un bene che non è più funzionale.

Di solito regala chi:

non riesce a vendere
non può più pagare la quota di mantenimento
non vuole più pagare la quota e non riesce a vendere
sopraggiunti cambiamenti di vita rispetto all’acquisto (motivi emotivi e psicologici piuttosto che economici)

Non è detto che il regalo sia una fregatura, ma anzi può essere il modo di entrare in possesso di un vantaggio a basso costo. L’importante è essere consapevoli di cosa si sta acquistando.

Attenzione. Diverse multiproprietà hanno calendari di apertura troppo estesi rispetto alla stagionalità del luogo, e questo fa solo lievitare i costi legati all’eccessiva apertura, nonchè i multiproprietari scontenti.

E tanti multiproprietari scontenti possono creare un problema per i multiproprietari contenti, perchè diventano zavorra e rendono stancante il viaggio (metafora vacanziera).

Gestire, multiproprietà

Il multiproprietario insoddisfatto… gli errori commessi

Lascia un commento

Il multiproprietario insoddisfatto delle volte ha commesso degli errori al momento dell’acquisto.
Questo articolo, però, non vuole essere una colpevolizzazione, ma un momento di riflessione per evitare ai futuri multiproprietari di diventare “multiproprietari insoddisfatti” e di imparare dall’esperienza altrui. Sono esclusi anche coloro che per un cambio di situazione economica, hanno difficoltà, se non impossibilità, di pagare la quota.
Facile scrivere col senno di poi! 🙂 Per cui, spero che nessuno si offenda.

A dir la verità esistono due tipi di multiproprietari insoddisfatti. Quelli che hanno acquistato la multiproprietà e quelli che potremmo definire “multiproprietari per caso“, cioè coloro che si sono ritrovati una multiproprietà.

Come si fa a ritrovarsi una multiproprietà intestata e diventare così “multiproprietari per caso“?
Il motivo principale è l’eredità lasciata da un parente.
Il secondo motivo è che è stata intestata alla persona per questioni fiscali, quindi di solito parliamo del coniuge o dei figli o di un parente. I problemi insorgono in caso di divorzio, per l’ex coniuge non ha più intenzione o possibilità di accollarsi la spesa.

Il “multiproprietario insoddisfatto acquirente” però di solito tende a commettere alcuni errori, il più delle volte a causa dell’emozione dell’acquisto, di alcune sottovalutazioni e della mancanza di trasparenza da parte del venditore o di aver presentato solo gli aspetti positivi ed essere stato sfuggente su altri aspetti. La recente normativa ha introdotto un periodo di ripensamento dell’acquisto quando si tratta di multiproprietà, proprio per permettere all’acquirente di pensare bene prima di formalizzare l’acquisto, senza la pressione del venditore o presi dall’entusiasmo del momento.

Attenzione, però, che i motivi principali di insoddisfazione alla fine sono comuni a qualsiasi tipo di multiproprietario.
Se il periodo di multiproprietà è buono, sarà facilmente fruibile o affittabile, per cui sarà poco problematico.

Quali sono i fattori che rendono insoddisfatto un multiproprietario?

  • periodo di bassa stagione. Alcuni costruttori creano un calendario molto lungo rispetto alla stagionalità della località e, complice, la poca conoscenza della località da parte dell’acquirente, tendono a vendere periodi di bassa stagione o di periodi di incerto clima.
    Un esempio: periodi di settembre nei Caraibi, quando inizia la stagione degli uragani… chi pensa agli uragani quando ti stanno proponendo un resort a 5 stelle in un’isola caraibica da sogno?
  • raggiungibilità della località. Anche se questo aspetto è più influente nelle multiproprietà all’estero che richiedono un lungo viaggio in macchina, o, nella maggior parte dei casi in aereo o in nave, il costo e la logistica del trasporto può diventare un grosso problema. Anche con l’avanzare dell’età del multiproprietario, raggiungere in macchina la località della multiproprietà può diventare un problema.
  • periodo fisso e difficoltà nel cambiare date. Se per certi versi il periodo fisso diventa una garanzia, ad esempio per chi ha figli in età scolare, per altri versi se si è liberi professionisti il periodo fisso potrebbe essere problematico da gestire nell’incerteza dei tempi, specialmente cambiamenti all’ultimo momento. Però, nuovamente le difficoltà sono legate all’appetibilità del periodo.
  • costo di gestione. Il costo di gestione è un argomento particolare. Certamente pagare per un qualcosa che non si utilizza è comunque un peso; però, solitamente il costo di gestione è vantaggioso rispetto alla maggior parte delle soluzioni che una località “famosa” possa offrire in alta e media stagione. Biosgna poi fare attenzione ai criteri di riparto delle spese. Alcune multiproprietà differenziano giustamente la quota tra alta, media e bassa stagione, altre invece applicano un criterio di “parti uguali”, che non è proprio equo, considerando che un periodo di bassa stagione paga tanto quanto il periodo di alta stagione.
  • stato della struttura e costi straordinari. Di solito la manutenzione straordinaria nei beni comuni tende ad essere quando lo stato di deterioramento è avanzato. E più la struttura è vecchia e gestita in autonomia più è probabile che siano necessari interventi di manutenzione straordinaria.

Questi i principali motivi di insoddisfazione del multiproprietario.
Però nuovamente è bene sottolineare che una multiproprietà ben gestita rappresenta comunque dei vantaggi non indifferenti, rispetto ad altre possibilità. Certo, i tempi sono cambiati, e rispetto a quando è nata la multiproprietà, sono aumentate le offerte turistiche e le tipologi di alloggio che una località può offrire.

multiproprietà, Vendere

Vendere la multiproprietà: missione impossibile

Lascia un commento

Vendere la multiproprietà non sempre è facile, anzi, quasi impossibile, specialmente se parliamo di una struttura singola, indipendente, autogestita dai multiproprietari.
Vendere la multiproprietà è l’obiettivo principale del multiproprietario insoddisfatto, e purtroppo non è impresa semplice.

I fattori principali che rendono complicato vendere la multiproprietà di solito sono:

  • costi di gestione annuali
  • periodo di bassa stagione poco apetibile
  • posizione della località e possibilità di raggiungerla
  • diffidenza nei confronti della “multiproprietà”
  • poco mercato in caso di necessità di vendere

Perchè un multiproprietario diventa insoddisfatto dell’acquisto?

Comprare, Gestire, multiproprietà

Multiproprietà, proprietà e periodo di utilizzo

Lascia un commento

Multiproprietà, proprietà e periodo di utilizzo sono concetti cardine e non sempre i multiproprietari hanno ben chiaro il loro significato e spesso tendono a confondere. Questa confusione genera sospetti ed anche rabbia nel multiproprietario insoddisfatto o deluso che crede di essere stato raggirato o di trovarsi davanti ad una amministrazione poco chiara e trasparente nel modo in cui vengono determinate le quote ordinarie e straordinarie.

fonte immagine freepick

La caratteristica della multiproprietà è data dal fatto che un immobile, anche se composto da più unità (siano esse stanze, mini appartamenti o anche strutture indipendenti tipo bungalow) viene acquistato nella sua totalità da più soggetti e la quota millesimale di proprietà dell’immobile da diritto ad utilizzare in un determinato periodo dell’anno una parte di esso.

Divento quindi proprietario per tutto l’anno solare (365 o 366 giorni l’anno, 52 settimane) di una quota parte dell’immobile ma ho diritto ad utilizzarlo solo nel mio periodo di competenza.

Ecco quindi perché pur usando 1 settimana pago una quota parte per spese annuali e partecipo ad acquisti che valorizzano l’immobile e la proprietà, ma di cui magari non posso trarne godimento effettivo.

Uno degli errori più frequenti del multiproprietario è quello di confondere il periodo di utilizzo della multiproprietà con la proprietà effettiva dell’immobile per cui pensa di essere responsabile solo di quella settimana (o periodo) ed estraneo nelle restanti settimane dell’anno. Questa idea porta a pensare che la quota dell’ICI\IMU sia erroneamente calcolata, specialmente in quelle multiproprietà che hanno solo una stagione l’anno di funzionamento ed in cui le settimane di chiusura superano le settimane di apertura. Si pensi ad esempio ad una località di mare che ha una multiproprietà operativa 23 settimane e le restanti 29 è chiusa.

Gestire, multiproprietà

La multiproprietà in bassa stagione (parte 2)

Lascia un commento

L’acquisto di un periodo di multiproprietà in bassa stagione può avere conseguenze non previste o non adeguatamente ponderate che dipendono da dove è localizzata la multiproprietà e dalla tipologia stessa della struttura.
Attenzione, queste caratteristiche possono anche essere quel dettaglio che ci invogliano alla scelta, dato che possono avere dei vantaggi.

Ad esempio una struttura tipo villaggio vacanze con tutti i servizi all’interno della struttura stessa è un conto, e la vacanza può comunque essere piacevole, anche se magari in solitaria: niente lunghe code e buona possibilità di stare in compagnia con sé stessi. Sicuramente pochi bambini, dato che stanno a scuola…

Leggermente diverso il discorso di una multiproprietà di tipo residenziale con pochi servizi interni (animazione, discoteca, bar, ristorante etc etc) in una località stagionale, per cui effettivamente la bassa stagione vuol dire che il territorio offre servizi e attività ridotte, se non del tutto ferme.
Potrebbe essere difficoltoso anche trovare il supermercato aperto nelle vicinanze. Daltronde anche chi vive lavorando mentre gli altri stanno in vacanza, deve andare in vacanza prima o poi!

Bassa stagione può anche incidere sulla logistica, cioè sulla possibilità di raggiungere la località. Ad esempio possono esserci minori opzioni di trasporto pubblico (autobus, treno e aereo), e magari è difficile trovare offerte sia in termini economici, ma anche di flessibilità di orari e di possibilità di scelta.

Bassa stagione e condizioni climatiche. Alcune località hanno effettivamente delle condizioni climatiche avverse durante i periodi di bassa stagione. Le località montane dell’arco alpino di solito hanno frequenti eventi piovosi già da metà agosto, per cui l’alta stagione estiva in montagna dura meno dell’alta stagione in una località di mare. I Caraibi durante i mesi estivi vivono la stagione degli uragani.

Spese di gestione. Attenzione, che la maggior parte delle multiproprietà applica il criterio delle parti uguali per suddividere la quota di gestione, per cui il costo della bassa stagione e dell’alta stagione è uguale.

Ricordo il post in un forum di un multiproprietario che aveva acquistato una settimana a fine ottobre o primi di novembre in una nota località balneare dell’Italia centrale. Nel post lamentava sempre le avverse condizioni climatiche e che a parte il personale fondamentalmente non c’era nessuno.

E che clima si aspettavano costruttore ed acquirente da una località balneare al 43 parallelo Nord a fine ottobre?

Il multiproprietario che ha acquistato la bassa stagione senza tenere bene a mente cosa implica la bassa stagione probabilmente resterà presto insoddisfatto, e questo aumenterà la probabilità di decidere – erroneamente – di non pagare più la quota.

Gestire, multiproprietà

La Multiproprietà in bassa stagione (parte 1)

Lascia un commento

La multiproprietà se ha un calendario esteso con tanti periodi in bassa stagione è spesso il principale problema della difficile gestione.

bassa stagione, struttura vuota

La multiproprietà con tanti periodi in bassa stagione rappresenta uno dei motivi per cui le multiproprietà vanno in contro a difficoltà economiche.

Il costruttore (e il venditore) cerca di trarre il maggior profitto possibile dalla vendita del maggior numero possibile di periodi turnari su ciascuna unità immobiliare. La vendita di piccoli periodi consente un guadagno maggiore rispetto ad una vendita della singola unità immobiliare, ed ecco quindi che più periodi riesco a vendere, più sarà alto il guadagno realizzato.

Ma quale è la conseguenza di vendere tanti periodi? Il motivo è semplice: obbliga ad un periodo di apertura lungo, con relativi costi di gestione alti, dato che devo garantire i servizi a tutti i multiproprietari.

Se il servizio di vendita è selvaggio e poco organizzato è facile si creino delle situazioni di periodi venduti a macchia di leopardo, in cui si alternano periodi invenduti a periodi venduti, il disastro è dietro l’angolo.

Un esempio pratico.
La multiproprietà ha 18 settimane di periodo estivo (da metà maggio a settembre). Il costruttore ha venduto 2 quote (su 10 possibili) nella 18esima settimana e 0 quote nelle settimane 16 e 17. Cosa succede tecnicamente? O provo a ricollocare i 2 multiproprietari nelle settimane precedenti, altrimenti devo comunque garantire loro l’accesso, il diritto di godimento ed i servizi acquistati. E per farlo, devo comunque garantire la presenza di un minimo di personale e impiegati fino al periodo 18, anche se nel 16 e 17 non avranno altro da fare che timbrare il cartellino.

In questo caso la responsabilità principale è del costruttore che ha voluto creare un calendario lungo con potenzialità di vendita e di guadagno elevati; ma con l’apertura dell’esercizio, e con tanti periodi invenduti, molti costruttori sono falliti.

Il discorso della bassa stagione poi varia dal tipo di multiproprietà. Se all’interno di un villaggio vacanze con tutti i servizi all’interno della struttura stessa è un conto, e la vacanza può comunque essere piacevole. Diverso il discorso di una multiproprietà di tipo residenziale all’interno di una località stagionale, per cui effettivamente la bassa stagione vuol dire anche servizi ridotti e territorio con attività essenziali se non solo residenziali.

Bassa stagione può anche incidere sulla possibilità di raggiungere la località. Ad esempio possono esserci minori opzioni di trasporto pubblico (autobus, treno e aereo), e magari è difficile trovare offerte in termini economici, ma anche di possibilità di orari.


  • La multiproprietà in bassa stagione (parte 2)
  • il multiproprietario insoddisfatto
Gestire, multiproprietà

Animali e multiproprietà

Lascia un commento

Animali e multiproprietà è una delle problematiche frequenti che un gestore di una struttura in multiproprietà deve affrontare.

Foto di Sasin Tipchai da Pixabay

Gli animali domestici fanno parte della famiglia e spesso fa piacere portarli con sé in vacanza, anche se in Italia non sempre è facile e non sempre le strutture ricettive sono attrezzate.
Uno dei quesiti che spesso pongono i multiproprietari e se sia possibile portare il proprio animale domestico, che di solito è un cane di piccola taglia.

Nella maggior parte dei casi il Regolamento di Multiproprietà fornisce delle indicazioni, per cui generalmente sono ammessi cani di piccola taglia.
La principale problematica legata agli animali è se qualcuno è allergico all’animale e non è detto che il multiproprietario del periodo successivo non sia allergico o non sia particolarmente sensibile all’odore dell’animale stesso.
Per questo motivo di solito chi porta un animale in uno spazio di soggiorno non esclusivo dovrà farsi carico molto probabilmente di una pulizia speciale dell’ambiente prima dell’arrivo del successivo ospite.

Se poi l’animale domestico è di dimensioni superiori alla piccola taglia è necessario informarsi se nelle vicinanze ci sono delle strutture per ospitare gli amici pelosi e soprattutto il costo: molti multiproprietari si sono lamentati del fatto che ospitare il loro Alano o il loro San Bernardo sia costato più del soggiorno in multiproprietà!

Comprare, multiproprietà

I vantaggi della multiproprietà 2

Lascia un commento
multiproprietario soddisfatto

La multiproprietà offre ancora oggi dei vantaggi come tipologia di vacanza rispetto ad altre formule vacanza, anche se si tratta di un’idea commerciale del 1960, specialmente per famiglie o per chi cerca un punto di riferimento in una località cara o senza possibilità di ulteriori edificazioni.

Anche se il mondo della vacanza è evoluto ed offre opzioni e possibilità che possono sembrare più vantaggiose, la scelta della multiproprietà come opzione immobiliare offre ancora delle opportunità uniche.

La multiproprietà è un’alternativa alla casa vacanze di proprietà più economica, sia dal punto di vista dell’investimento iniziale che della gestione annuale dei costi di mantenimento e degli oneri fiscali.

Una casa vacanze di solito viene sfruttata pochi giorni l’anno dai proprietari e richiede comunque una manutenzione durante tutto l’anno, oltre ad essere un bene fiscalmente rilevante.

Una multiproprietà alberghiera o in un residence ha dei costi di gestione che coprono la manutenzione ordinaria e la maggior parte dei servizi offerti dalla struttura ed il multiproprietario per tutto l’anno non deve occuparsi di nulla. Al momento del proprio periodo turnario deve solo preoccuparsi di raggiungere la multiproprietà e godersi i giorni di vacanza.

E’ una soluzione ideale per famiglie di 3 o meglio 4 persone, sulla base della tipologia genitori e 2 figli, possibilmente impiegati che possono contare su un periodo di ferie programmabile.

Per il singolo o per la coppia in effetti potrebbe essere una soluzione poco economica, anche se difficilmente le spese condominiali superano l’offerta di pacchetti turistici, specialmente se parliamo di alta stagione in località nota ed ambita.