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L’Assemblea della Multiproprietà

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L’assemblea in comunione (o multiproprietà) segue le regole di voto sancite dal Codice Civile (art. 1100-1116).

Attenzione! Sono regole diverse da quelle dell’assemblea condominiale, che segue le disposizioni dell’art. 1136.

L’art. 1105 del Codice Civile, LIBRO TERZO – Della proprietà, Titolo VII – Della comunione; Capo I – Della comunione in generale dispone quanto segue:

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente [259 cod. nav.].

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione 1109 n. 2.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria(3). Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore [261 cod. nav.]

Quindi una delibera assembleare della Comunione segue il criterio delle quote di partecipazione ed ha come conseguenza che la maggioranza si forma con il numero di millesimi, per cui poche persone possono decidere su un gran numero di persone. Questa situazione può essere un bene, specialmente in quelle multiproprietà che hanno un gran numero di multiproprietari.

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Riforma del condominio 2012 e multiproprietà

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La riforma del condominio, legge 220/2012, è entrata in vigore il giorno 18 giugno 2013.


Cambia qualcosa per la multiproprietà con la legge 220/2012? Se la multiproprietà è di tipo immobiliare, si. E soprattutto, se la multiproprietà è italiana ed in suolo italiano.

Su questo punto è bene ricordare che valgono le leggi del paese in cui la multiproprietà si trova.

Ecco alcune spunti di riflessione sulla legge 220/2012 e la multiproprietà.

Artt. 1130 bis.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Il fatto che il multiproprietario possa prendere visione dei documenti in ogni tempo, impone all’amministrazione la trasparenza. Il documento contabile di maggiore interesse resta sicuramente l’estratto conto bancario. Con il fatto che ormai la maggior parte della banche offre l’accesso on-line, ecco che il documento in formato elettronico è ottenibile dalla banca praticamente a costo 0. Questo vale solitamente per i documenti non più vecchi di 18 mesi. Diverso il caso se voglio controllare precedenti estratti conto non archiviati dall’amministratore.

Art. 67.

[…]Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Questa norma può influire su quelle multiproprietà caratterizzate dalla presenza di “grandi multiproprietari” rispetto ad una galassia di piccoli multiproprietari. Attenzione però che il grande multiproprietario spesso rappresenta un vantaggio per la multiproprietà, dato che il grande multiproprietario spesso permette di raggiungere quel numero legale necessario allo svolgimento dell’Assemblea stessa.
Allo stesso tempo però questa norma potrebbe rendere difficili le assemblee specialmente quando il numero di multiproprietari supera i 500 proprietari.

[…]All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Questa norma può rappresentare una difficoltà, laddove non si conoscono i nomi di tutti i multiproprietari, e, soprattutto non si ha certezza di chi partecipa all’assemblea stessa. Quindi, se da una parte evita che l’amministratore approvi il proprio operato , dall’altra può causare non pochi problemi per il raggiungimento del quorum, specialmente in quelle realtà in cui il numero di multiproprietari supera i 500.

Art. 71-ter.

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Questa norma obbliga alla trasparenza l’amministrazione. Attenzione che non venga usata come scusa per un aumento dei costi di gestione, laddove un sito internet di media complessità può avere un costo molto modesto.

Questo articolo è stato pubblicato originariamente Mercoledì, 29 Giugno 2016 23:00 ed è stato modificato ed aggiornato il 18/04/2025

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Muore il fondatore di Westgate Resorts

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Westgate Resorts, forse la più grande compagnia di multiproprietà degli Stati Uniti d’America, il 06/04/2025 ha perso il suo Presidente Esecutivo David Siegel.

L’impero Westgate Resorts nasce nel 1982 da un piccolo resort di 16 unità presso Westgate Vacation Villas in Florida. Oggi Westgate Resorts è una catena di proprietà di lusso in destinazioni turistiche negli Stati Uniti D’America ed è una realtà che da lavoro a circa 10.000 dipendenti.

Qui puoi leggere l’articolo sul sito del New York Post

Qui puoi visitare il sito di Westgate Resorts

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I vantaggi della multiproprietà

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La multiproprietà nasce come soluzione ideale per andare in vacanza a prezzo contenuto in una località turistica famosa; con una piccola somma di denaro, rispetto all’acquisto di un immobile, si può frequentare una località che ci piace particolarmente.

Alcuni multiproprietari ad esempio, pur avendo un immobile di proprietà nella località, avevano acquistato un periodo in multiproprietà per avere dei posti letto in più, perchè nel tempo la casa di proprietà è divenuta piccola per le esigenze familiari del momento.

Una famiglia compra una casa per 4/6 persone in una località.
Passano gli anni e quei due genitori con due figli diventano 2 nonni con due figli che nel frattempo hanno creato delle famiglie ed ora sono 10 persone che hanno piacere a mantenere la tradizione delle vacanze familiari insieme, ma soprattutto in periodi “comandati”.
Anche se sono passati più di 60 anni il grande vantaggio della multiproprietà è proprio la vacanza a poco prezzo in località turistiche rinomate.

Ed anche se le spese di manutenzione sono alte, o sono aumentate nel tempo, nella maggior parte dei casi sono comunque inferiori rispetto ai prezzi di mercato della località.

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Il multiproprietario insoddisfatto…

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Identikit del multiproprietario insoddisfatto

Nel mondo della multiproprietà ci sono due tipi di multiproprietario: quello soddisfatto e quello insoddisfatto.

Quello soddisfatto è talmente contento che è molto probabile abbia più di una multiproprietà e sia esperto del sistema di scambio della multiproprietà per cui riesce a trarre vantaggio dal proprio acquisto, perché conosce bene la località, la stagionalità e soprattutto sa utilizzare le sue multiproprietà, per cui o riesce a godersela in prima persona oppure la utilizza per andare in altri luoghi attraverso lo scambio dei periodi.

Nella mia esperienza ho anche incontrato multiproprietari che, pur avendo un immobile di proprietà nella località, hanno acquistato delle settimane in multiproprietà nella stessa località per alloggiare i figli, nel frattempo cresciuti e con famiglia a loro volta, dato che i prezzi degli immobili sono divenuti molto alti. Famiglie di 4 persone che nel frattempo sono diventate magari 10 persone, per cui tutti nella stessa casa non c’entrano, oppure è scomodo.

E il multiproprietario insoddisfatto?

Una delle principali cause dell’insoddisfazione del multiproprietario è l’acquisto di un periodo errato o di bassa stagione. Il multiproprietario insoddisfatto si ritrova tra le mani un diritto di godimento quando la località è praticamente deserta perché fuori stagione turistica, vuoi per una semplice questione di date o addirittura di condizioni meteo avverse.
Il caso estremo si ha quando anche i residenti sono pochi ed i servizi vari sono diminuiti o del tutto assenti: esercizi commerciali aperti solo in numero essenziale, la maggior parte dei servizi di ristoro sono chiusi e, soprattutto, anche le attività ricreative o le attrazioni turistiche sono ferme. Pensiamo a una località invernale senza impianti aperti, oppure ad una settimana al mare a fine stagione quando il bel tempo non è garantito.

Chi è responsabile del periodo errato?
La responsabilità principale solitamente è del costruttore che ha ben pensato di creare un calendario lungo per vendere più periodi possibili.
Più periodi vendibili, vuol dire un maggiore guadagno, considerando il fatto che comunque vada il prezzo al metro quadrato di una multiproprietà è di gran lunga superiore rispetto ad un immobile (sempre che si siano immobili sul mercato, in quella località).
A seguire il secondo responsabilità è l’addetto alle vendite, che percependo una commissione, ha tutto l’interesse a far firmare un contratto più corposo possibile, delle volte con tecniche persuasive di marketing e non sempre trasparenti.
Solitamente l’abile venditore riesce a vendere un buon periodo assieme ad uno meno appetibile che viene presentato magari con un forte sconto di listino.
E poi, anche se non è facile sentirselo dire, c’è la responsabilità dell’acquirente.
Ebbene si, anche l’acquirente può incorrere in un incauto acquisto, o trasportato dall’emotività della soluzione economica della multiproprietà.

Attenzione, però: esistono delle località in cui è possibile andare tutto l’anno, per cui anche nel periodo di bassa stagione si può fare una vacanza soddisfacente, specialmente se la struttura offre tutta una serie di attività al proprio interno e si decide di trascorrere il periodo di vacanza all’interno della stessa.

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Multiproprietà, proprietà e periodo di utilizzo

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Multiproprietà, proprietà e periodo di utilizzo sono concetti cardine e non sempre i multiproprietari hanno ben chiaro il loro significato e spesso tendono a confondere. Questa confusione genera sospetti ed anche rabbia nel multiproprietario insoddisfatto o deluso che crede di essere stato raggirato o di trovarsi davanti ad una amministrazione poco chiara e trasparente nel modo in cui vengono determinate le quote ordinarie e straordinarie.

fonte immagine freepick

La caratteristica della multiproprietà è data dal fatto che un immobile, anche se composto da più unità (siano esse stanze, mini appartamenti o anche strutture indipendenti tipo bungalow) viene acquistato nella sua totalità da più soggetti e la quota millesimale di proprietà dell’immobile da diritto ad utilizzare in un determinato periodo dell’anno una parte di esso.

Divento quindi proprietario per tutto l’anno solare (365 o 366 giorni l’anno, 52 settimane) di una quota parte dell’immobile ma ho diritto ad utilizzarlo solo nel mio periodo di competenza.

Ecco quindi perché pur usando 1 settimana pago una quota parte per spese annuali e partecipo ad acquisti che valorizzano l’immobile e la proprietà, ma di cui magari non posso trarne godimento effettivo.

Uno degli errori più frequenti del multiproprietario è quello di confondere il periodo di utilizzo della multiproprietà con la proprietà effettiva dell’immobile per cui pensa di essere responsabile solo di quella settimana (o periodo) ed estraneo nelle restanti settimane dell’anno. Questa idea porta a pensare che la quota dell’ICI\IMU sia erroneamente calcolata, specialmente in quelle multiproprietà che hanno solo una stagione l’anno di funzionamento ed in cui le settimane di chiusura superano le settimane di apertura. Si pensi ad esempio ad una località di mare che ha una multiproprietà operativa 23 settimane e le restanti 29 è chiusa.

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La multiproprietà in bassa stagione (parte 2)

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L’acquisto di un periodo di multiproprietà in bassa stagione può avere conseguenze non previste o non adeguatamente ponderate che dipendono da dove è localizzata la multiproprietà e dalla tipologia stessa della struttura.
Attenzione, queste caratteristiche possono anche essere quel dettaglio che ci invogliano alla scelta, dato che possono avere dei vantaggi.

Ad esempio una struttura tipo villaggio vacanze con tutti i servizi all’interno della struttura stessa è un conto, e la vacanza può comunque essere piacevole, anche se magari in solitaria: niente lunghe code e buona possibilità di stare in compagnia con sé stessi. Sicuramente pochi bambini, dato che stanno a scuola…

Leggermente diverso il discorso di una multiproprietà di tipo residenziale con pochi servizi interni (animazione, discoteca, bar, ristorante etc etc) in una località stagionale, per cui effettivamente la bassa stagione vuol dire che il territorio offre servizi e attività ridotte, se non del tutto ferme.
Potrebbe essere difficoltoso anche trovare il supermercato aperto nelle vicinanze. Daltronde anche chi vive lavorando mentre gli altri stanno in vacanza, deve andare in vacanza prima o poi!

Bassa stagione può anche incidere sulla logistica, cioè sulla possibilità di raggiungere la località. Ad esempio possono esserci minori opzioni di trasporto pubblico (autobus, treno e aereo), e magari è difficile trovare offerte sia in termini economici, ma anche di flessibilità di orari e di possibilità di scelta.

Bassa stagione e condizioni climatiche. Alcune località hanno effettivamente delle condizioni climatiche avverse durante i periodi di bassa stagione. Le località montane dell’arco alpino di solito hanno frequenti eventi piovosi già da metà agosto, per cui l’alta stagione estiva in montagna dura meno dell’alta stagione in una località di mare. I Caraibi durante i mesi estivi vivono la stagione degli uragani.

Spese di gestione. Attenzione, che la maggior parte delle multiproprietà applica il criterio delle parti uguali per suddividere la quota di gestione, per cui il costo della bassa stagione e dell’alta stagione è uguale.

Ricordo il post in un forum di un multiproprietario che aveva acquistato una settimana a fine ottobre o primi di novembre in una nota località balneare dell’Italia centrale. Nel post lamentava sempre le avverse condizioni climatiche e che a parte il personale fondamentalmente non c’era nessuno.

E che clima si aspettavano costruttore ed acquirente da una località balneare al 43 parallelo Nord a fine ottobre?

Il multiproprietario che ha acquistato la bassa stagione senza tenere bene a mente cosa implica la bassa stagione probabilmente resterà presto insoddisfatto, e questo aumenterà la probabilità di decidere – erroneamente – di non pagare più la quota.

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La Multiproprietà in bassa stagione (parte 1)

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La multiproprietà se ha un calendario esteso con tanti periodi in bassa stagione è spesso il principale problema della difficile gestione.

bassa stagione, struttura vuota

La multiproprietà con tanti periodi in bassa stagione rappresenta uno dei motivi per cui le multiproprietà vanno in contro a difficoltà economiche.

Il costruttore (e il venditore) cerca di trarre il maggior profitto possibile dalla vendita del maggior numero possibile di periodi turnari su ciascuna unità immobiliare. La vendita di piccoli periodi consente un guadagno maggiore rispetto ad una vendita della singola unità immobiliare, ed ecco quindi che più periodi riesco a vendere, più sarà alto il guadagno realizzato.

Ma quale è la conseguenza di vendere tanti periodi? Il motivo è semplice: obbliga ad un periodo di apertura lungo, con relativi costi di gestione alti, dato che devo garantire i servizi a tutti i multiproprietari.

Se il servizio di vendita è selvaggio e poco organizzato è facile si creino delle situazioni di periodi venduti a macchia di leopardo, in cui si alternano periodi invenduti a periodi venduti, il disastro è dietro l’angolo.

Un esempio pratico.
La multiproprietà ha 18 settimane di periodo estivo (da metà maggio a settembre). Il costruttore ha venduto 2 quote (su 10 possibili) nella 18esima settimana e 0 quote nelle settimane 16 e 17. Cosa succede tecnicamente? O provo a ricollocare i 2 multiproprietari nelle settimane precedenti, altrimenti devo comunque garantire loro l’accesso, il diritto di godimento ed i servizi acquistati. E per farlo, devo comunque garantire la presenza di un minimo di personale e impiegati fino al periodo 18, anche se nel 16 e 17 non avranno altro da fare che timbrare il cartellino.

In questo caso la responsabilità principale è del costruttore che ha voluto creare un calendario lungo con potenzialità di vendita e di guadagno elevati; ma con l’apertura dell’esercizio, e con tanti periodi invenduti, molti costruttori sono falliti.

Il discorso della bassa stagione poi varia dal tipo di multiproprietà. Se all’interno di un villaggio vacanze con tutti i servizi all’interno della struttura stessa è un conto, e la vacanza può comunque essere piacevole. Diverso il discorso di una multiproprietà di tipo residenziale all’interno di una località stagionale, per cui effettivamente la bassa stagione vuol dire anche servizi ridotti e territorio con attività essenziali se non solo residenziali.

Bassa stagione può anche incidere sulla possibilità di raggiungere la località. Ad esempio possono esserci minori opzioni di trasporto pubblico (autobus, treno e aereo), e magari è difficile trovare offerte in termini economici, ma anche di possibilità di orari.


  • La multiproprietà in bassa stagione (parte 2)
  • il multiproprietario insoddisfatto
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Animali e multiproprietà

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Animali e multiproprietà è una delle problematiche frequenti che un gestore di una struttura in multiproprietà deve affrontare.

Foto di Sasin Tipchai da Pixabay

Gli animali domestici fanno parte della famiglia e spesso fa piacere portarli con sé in vacanza, anche se in Italia non sempre è facile e non sempre le strutture ricettive sono attrezzate.
Uno dei quesiti che spesso pongono i multiproprietari e se sia possibile portare il proprio animale domestico, che di solito è un cane di piccola taglia.

Nella maggior parte dei casi il Regolamento di Multiproprietà fornisce delle indicazioni, per cui generalmente sono ammessi cani di piccola taglia.
La principale problematica legata agli animali è se qualcuno è allergico all’animale e non è detto che il multiproprietario del periodo successivo non sia allergico o non sia particolarmente sensibile all’odore dell’animale stesso.
Per questo motivo di solito chi porta un animale in uno spazio di soggiorno non esclusivo dovrà farsi carico molto probabilmente di una pulizia speciale dell’ambiente prima dell’arrivo del successivo ospite.

Se poi l’animale domestico è di dimensioni superiori alla piccola taglia è necessario informarsi se nelle vicinanze ci sono delle strutture per ospitare gli amici pelosi e soprattutto il costo: molti multiproprietari si sono lamentati del fatto che ospitare il loro Alano o il loro San Bernardo sia costato più del soggiorno in multiproprietà!

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I vantaggi della multiproprietà 2

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multiproprietario soddisfatto

La multiproprietà offre ancora oggi dei vantaggi come tipologia di vacanza rispetto ad altre formule vacanza, anche se si tratta di un’idea commerciale del 1960, specialmente per famiglie o per chi cerca un punto di riferimento in una località cara o senza possibilità di ulteriori edificazioni.

Anche se il mondo della vacanza è evoluto ed offre opzioni e possibilità che possono sembrare più vantaggiose, la scelta della multiproprietà come opzione immobiliare offre ancora delle opportunità uniche.

La multiproprietà è un’alternativa alla casa vacanze di proprietà più economica, sia dal punto di vista dell’investimento iniziale che della gestione annuale dei costi di mantenimento e degli oneri fiscali.

Una casa vacanze di solito viene sfruttata pochi giorni l’anno dai proprietari e richiede comunque una manutenzione durante tutto l’anno, oltre ad essere un bene fiscalmente rilevante.

Una multiproprietà alberghiera o in un residence ha dei costi di gestione che coprono la manutenzione ordinaria e la maggior parte dei servizi offerti dalla struttura ed il multiproprietario per tutto l’anno non deve occuparsi di nulla. Al momento del proprio periodo turnario deve solo preoccuparsi di raggiungere la multiproprietà e godersi i giorni di vacanza.

E’ una soluzione ideale per famiglie di 3 o meglio 4 persone, sulla base della tipologia genitori e 2 figli, possibilmente impiegati che possono contare su un periodo di ferie programmabile.

Per il singolo o per la coppia in effetti potrebbe essere una soluzione poco economica, anche se difficilmente le spese condominiali superano l’offerta di pacchetti turistici, specialmente se parliamo di alta stagione in località nota ed ambita.